Blog Isı Gider Paylaşım Yönetmeliği Madde Madde: Yönetici Rehberi

Isı gider paylaşımının kuralları, 14.04.2008 tarihli ve 26847 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik ile belirlenir. Yönetmelik, birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli binaları kapsar ve bir bina yöneticisinin en çok ihtiyaç duyduğu üç konuyu düzenler: paylaşım oranını (madde 8), belgede bulunması gereken bilgileri (madde 5) ve sayaç arızalandığında ne yapılacağını (madde 11).

Bu sayfa yönetmeliği yönetici diliyle madde madde açıklar. Resmî tam metni birebir okumak isterseniz sitemizdeki yönetmelik metni sayfasında tamamı yayında. Hesabın örnek üzerinden işleyişi için Isı Gider Paylaşımı Nedir, Nasıl Hesaplanır? sayfasına bakabilirsiniz.

Madde 1-3: Kapsam, dayanak ve tanımlar

Madde 1 yönetmeliğin amacını çizer: mevcut ve yeni yapılacak, birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda giderlerin bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek. Buradaki iki eşik önemlidir: birden fazla bağımsız bölüm ve merkezî ya da bölgesel sistem. Tek bağımsız bölümlü yapı veya ferdi ısıtma bu yönetmeliğin konusu değildir.

Madde 2 dayanağı gösterir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesinin dördüncü fıkrası. Yani yönetmelik boşlukta durmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu'na bağlı bir düzenlemedir; bu da uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin devreye girdiğini açıklar.

Madde 3 tanımları verir. Yöneticinin pratikte ayırt etmesi gereken üç tanım şunlar:

Aynı maddede ön ödemeli ısı sayacı sistemi, sıcak su sayacı, enerji yöneticisi ve yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri de tanımlanır. Yetkilendirilmiş ölçüm şirketi, ölçüm yapmak üzere Bakanlıkça yetki belgesi verilmiş tüzel kişiyi ifade eder.

Madde 4: Sorumluluk kimde?

Bu madde, "bu iş kimin işi" tartışmasını bitiren maddedir. Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, bina sahipleri, bina yöneticileri ve yönetim kurulları, enerji yöneticileri, tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile yükleniciler ve imalatçılar görevli, yetkili ve sorumlu sayılır.

İkinci fıkra sorumluluğu aşamaya göre böler:

Üçüncü ve dördüncü fıkralar denetimi düzenler: yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler proje ve uygulamaların yönetmeliğe uygunluğunu denetler, Bakanlık ise ölçüm şirketlerine yetki belgesi verir ve bu şirketleri denetler.

Madde 5: Ölçüm ve işletme kuralları

Günlük işleyişin yazılı olduğu madde budur. Beş fıkrası yöneticiyi doğrudan ilgilendirir.

Ölçüm ekipmanına müdahale yasağı

İkinci fıkra, ısıtma ve sıhhî sıcak su tüketimlerini ölçmek üzere mahallerin ölçüm ekipmanıyla donatılacağını, bağımsız bölüm kullanıcılarının bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetinde olduğunu ve arıza ile bakım hâlleri dışında ekipmana müdahale edemeyeceğini söyler. Montaj sırasında daireye girişe izin verilmemesi hâlinde başvurulacak yol, Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden yürür.

Nerede ölçüm yapılır, nerede yapılmaz

Dördüncü fıkra net bir ayrım koyar. Merdiven sahanlığı, giriş holü ve ısıtma merkezleri gibi ortak kullanım mahallerinde tüketim ölçülmez. Buna karşılık yüzme havuzu, sauna ve kapıcı dairesi gibi kullanıma bağlı tüketimi çok olan mahallerde ölçüm mecburidir. Kapıcı dairesinde ölçüm yapılması zorunluluğu ile yönetimin kapıcıdan yakıt bedeli tahsil edip etmemesi ayrı konulardır; ölçüm yapılır, tahsilat yönetimin kararıdır.

Termostatik vana ve asgari sıcaklık

Beşinci fıkra, tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılacağını söyler. Altıncı fıkra ise mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını öngörür. Yani kullanıcı istediği sıcaklığı vanadan seçer, ancak 15 °C'nin altına inemez. Vananın ne olduğu ve nasıl ayarlandığı için Termostatik Vana Nedir, Nasıl Ayarlanır? yazısına bakabilirsiniz.

Gider paylaşım belgesinde bulunması gereken bilgiler

Yedinci fıkra, paylaşım bildiriminde yer alacak bilgileri on dört kalem hâlinde sayar:

1. Bağımsız bölüm kullanıcısının adı-soyadı ve adres bilgileri
2. Bağımsız bölüm mahalleri ve alanları ile ilgili bilgiler
3. Paylaşım bildirimi dönemi bilgileri
4. Ölçüm okuma tarih bilgileri
5. Paylaşım bildirimi düzenleme tarihi
6. Son ödeme tarihi
7. Önceki ölçüm değerleri, son tüketim ölçüm değerleri ve fark tüketim değerleri
8. Isıtma sistemi gider hesaplama çizelgesi
9. Sıhhî sıcak su sistemi gider hesaplama çizelgesi
10. Toplam gider hesaplama çizelgesi
11. Bina ısıtma sistemi aylık toplam gideri tutarı
12. Bu tutarın ısıtma ve sıhhî sıcak su hazırlama olarak paylaştırılmış tutarları
13. Bina ısıtma giderinin sarfiyat ve sabit paylaşım oranları ile bu oranlara karşılık gelen tutarlar ve bağımsız bölüme düşen tutarlar
14. Gerekli durumlar için açıklayıcı bilgi satırı

Bu liste, bir ölçüm firmasından örnek belge isterken elinizdeki en somut kontrol aracıdır. Özellikle yedinci kalem, itirazların büyük kısmını çözen satırdır.

İlan yükümlülüğü

Sekizinci fıkra, dönemsel paylaşım bildirimleri icmalinin bina girişindeki ilan panosunda asgari üç gün süreyle liste hâlinde ilan edilmesini şart koşar. Bunu yapmak yöneticinin, yönetim kurulunun, enerji yöneticisinin veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketinin yükümlülüğündedir.

Madde 6: Hangi cihaz kullanılır, muayene kimde?

Isı tüketimini ölçmek için ilgili standartları sağlayan ısı sayaçları veya ısı ölçerler kullanılır; sıhhî sıcak su için sıcak su sayaçları veya uygun diğer ekipmanlar kullanılır. Her iki durumda da cihazların 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanunu'na uygun olması gerekir.

Üçüncü fıkra yöneticiyi doğrudan bağlar: ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonları Ölçüler ve Ayar Kanunu hükümlerine göre yetkili kurum veya kuruluşlarca yapılır ve bunun düzenli yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur. Muayene takvimi için sayaç muayenesi ve muayene yaptırmayanlara ilişkin yaptırımlar yazılarına bakın.

Dördüncü fıkra, ekipmanın ısıtma sistemine uygun olmasını ve teknik bakımdan doğru çalışacak şekilde kurulmasını ister. Yani yanlış çapta veya yanlış konumda monte edilmiş bir sayaç, yönetmeliğe uygun kurulmuş sayılmaz. Bağlantı düzeni için kalorimetre montajı ve bağlantı şeması sayfasına bakabilirsiniz.

Madde 7-8: Paylaşımın omurgası

Madde 7 paylaştırmayı sağlamakla bina sahibini, yöneticiyi veya yönetim kurulunu görevlendirir ve ikinci fıkrasında ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerinin kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılacağını söyler. Aynı madde, ısı ölçer kullanılıyorsa her radyatör grubuna ölçer takılmasını ve ölçümlerin tüm ölçerlerden yapılmasını şart koşar.

Madde 8 ise oranı verir. Merkezî ısıtma sistemlerinde:

Bu iki satır, "hiç yakmadım ama fatura geldi" sorusunun cevabıdır: giderin %30'u tüketimden bağımsız olarak metrekare üzerinden dağıtılır, çünkü bu pay ortak alanların ısınmasını, borulardaki kayıpları ve işletme giderlerini karşılar. Ortak gider payının mantığını merkezi ısıtmada enerji verimliliği sayfasında da ele aldık.

Bölgesel ısıtmada sabit pay

İkinci fıkra, bölgesel ısıtma sistemleri için farklı bir oran koyar: toplam ısıtma giderinin %20'si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderleri karşılığı olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Binanız bölgesel bir ısı satış şirketinden besleniyorsa uygulanacak oran budur, merkezî sistemdeki oran değildir.

Hesabın değişkenleri

Üçüncü fıkra hesabı formülle verir. Formüldeki değişkenler şunlardır:

Isı ölçer kullanılan binada S yerine o dairedeki bütün ölçerlerin okunan değerleri toplanır; ısı sayacı kullanılan binada tek bir sayaç değeri alınır. Sayısal bir örnek görmek isterseniz doğalgaz kalorimetre hesaplaması yazısına bakın.

Sıhhî sıcak su

Dördüncü fıkra, merkezî sıhhî sıcak su sistemlerinde toplam sıcak su giderinin tamamının kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılacağını söyler. Yani sıcak suda metrekareye dayalı sabit bir pay yoktur.

Beşinci fıkra iki durumu ayırır: sıcak su üretimi merkezî ısıtmadan bağımsızsa paylaşım doğrudan sıcak su sayacı değerleriyle yapılır. Sıcak su üretimi merkezî ısıtmaya bağımlıysa, önce sıcak su için harcanan yakıt miktarı (By) hesaplanır, bu miktar yakıt birim fiyatıyla çarpılarak sıcak suyun toplam tutarı bulunur; ısıtmanın payı ise kalan tüketimdir. Hesapta tüketilen sıcak su hacmi, sıcak su sıcaklığı ve yakıtın alt ısıl değeri kullanılır. Bu hesabın ayrıntısı için merkezi sistem sıcak su hesaplama sayfasına bakabilirsiniz.

Madde 9: Paylaşımın farklı hesaplandığı haller

• Ön ödemeli ısı sayacı sistemi: Bu sistemin kullanıldığı hâllerde 5. maddenin yedinci fıkrası ile 8. madde uygulanmayabilir. Yani ön ödemeli sayaçta ne on dört kalemlik bildirim dökümü ne de %70-%30 formülü zorunludur.
• Jeotermal kaynaklı ısıtma: Bina ana ısı sayacı ile bağımsız bölüm süzme ısı sayaçları kullanılıyorsa, bina ısıtma ortak gider tutarı, ana sayaç ile bağımsız bölüm sayaçları toplamı arasındaki farkın kapalı kullanım alanları oranında dağıtılmasıyla hesaplanır.

Madde 10: Ölçüm şirketinin taşıması gereken şartlar

Bu madde 8/7/2019 tarihli değişiklikle güncellenmiştir. Ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketten istenen şartlar:

Nortek Enerji, ISO 9001 Kalite Yönetim Sistemi belgesine sahiptir (belge no: Q936647525).

Dördüncü fıkra faaliyet alanını il sınırıyla bağlar: yetkilendirilmiş şirket bulunmayan illerde, herhangi bir şirket yetkilendirilinceye kadar başka bir ilde yetkilendirilmiş şirket aynı yetki belgesiyle şube açarak faaliyet gösterebilir. Beşinci fıkra hisse devri ve bilgi değişikliğinin bir ay içinde Bakanlığa bildirilmesini, altıncı fıkra gerçeğe aykırı belge hâlinde suç duyurusunda bulunulmasını ve yetki belgesinin iptalini düzenler. Firma seçerken bakılacak noktaları Sayaç Okuma Firması Nasıl Seçilir? yazısında topladık.

Madde 11: Sayaç arızalanırsa, daire el değiştirirse

Yöneticinin en sık başvurduğu madde budur.

Arızalı ölçüm. Bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebeple doğru ölçüm yapamaması yüzünden pay belirlenemiyorsa pay, o bağımsız bölümün daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya aynı dönemde diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir. Belirleme yetkisi bina yöneticisi, yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerindedir.

Bu hüküm, geçmiş dönem verisinin neden saklanması gerektiğini de açıklar: veri yoksa ilk yöntem uygulanamaz.

Kullanıcı değişimi. Dönem içinde bağımsız bölüm kullanıcısı değişirse değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir. Ara okuma mümkün değilse paylaşım, bağımsız bölümün kullanım gün sayısına göre bölünür ve yine iki ayrı belge düzenlenir.

Madde 12-14: Ruhsat, boşluk ve yönetim planı

• Madde 12: Merkezî ısıtma ve sıhhî sıcak su tesisat projeleri yönetmeliğe uygun değilse yapı ruhsatı verilmez; projeye uygun imalat yapılmadığı tespit edilirse eksiklikler giderilinceye kadar yapı kullanma izni veya çalışma ruhsatı verilmez. Yeni bina tasarımında, esaslı onarım ve tadilat projelerinde ve mekanik tesisat değişikliklerinde yönetmelikteki esaslar göz önüne alınır.
• Madde 13: Yönetmelikte hüküm bulunmayan hususlarda Türk Standartları, yoksa Avrupa Standartları, onlarda da yoksa milletlerarası geçerliliği kabul edilen standartlar esas alınır. Uygulamada tereddüde düşülen hususlarda Bakanlıktan yazılı görüş alınır.
• Madde 14: Binaların yönetim planlarının ve bölgesel ısı satış şirketlerinin kullanıcılarla yaptığı sözleşmelerin bu yönetmeliğe aykırı hükümleri üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilir. Yönetim planınızda arsa payına göre ısınma paylaşımı yazıyorsa, o hüküm bu madde gereği geçerliliğini korumaz.

Geçici maddeler ve yürürlük

Geçici madde 1 mevcut binalar için süreyi belirler: merkezî ısıtma veya sıhhî sıcak su sistemine sahip mevcut binalar, yapı kullanım izni almamış inşaatlar ve esaslı onarım ya da mekanik tesisat değişikliği gerektiren binalar için gereken iş ve işlemler, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nun ilgili hükümleri gereğince 2/5/2007 tarihinden itibaren beş yıl içinde yerine getirilir. Bu da mevcut binalar için fiilî tarihi 2/5/2012 yapar.

Geçici madde 2 para biriminin adlandırılmasına ilişkin bir geçiş hükmüdür. Madde 15 yönetmeliğin yayımı tarihinde yürürlüğe girdiğini, madde 16 hükümlerin ilgili Bakanlıkça yürütüleceğini söyler.

Yönetici için kontrol listesi

1. Bütün mahallerde ölçüm ekipmanı var mı; kapıcı dairesi, havuz ve sauna dahil mi? (madde 5/4)
2. Radyatörlerde TS EN 215'e uygun termostatik vana var mı ve asgari 15 °C ayarı korunuyor mu? (madde 5/5, 5/6)
3. Gider paylaşım belgesi on dört kalemi içeriyor mu; özellikle önceki değer, son değer ve fark satırı var mı? (madde 5/7)
4. Dönem icmali ilan panosunda en az üç gün ilan ediliyor mu? (madde 5/8)
5. Sayaçların muayene periyodu takip ediliyor mu? (madde 6/3)
6. Uygulanan oran binanızın sistemine uygun mu: merkezîde %70-%30, bölgeselde %20 sabit pay? (madde 8/1, 8/2)
7. Arızalı cihazda hangi yöntemin uygulandığı yazılı mı? (madde 11/1)
8. Daire devrinde ara okuma alınıyor mu? (madde 11/2)
9. Yönetim planındaki paylaşım hükmü yönetmelikle uyumlu mu? (madde 14)

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kesin durum için yönetmeliğin resmî metni ile ilgili il müdürlüğü veya bir hukukçunun değerlendirmesi esas alınmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Isı gider paylaşım yönetmeliği hangi binaları kapsar?

Mevcut ve yeni yapılacak, birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binaları kapsar. Tek bağımsız bölümlü yapılar ve ferdi ısıtma bu yönetmeliğin konusu değildir.

Isıtma gideri hangi oranlarla paylaştırılır?

Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderinin %70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine, %30'u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri karşılığı olarak kapalı kullanım alanlarına göre paylaştırılır (madde 8/1).

Bölgesel ısıtma sisteminde oran farklı mı?

Farklıdır. Yönetmeliğin 8. maddesinin ikinci fıkrasına göre bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderinin %20'si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderleri karşılığı olarak kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

Sıcak su gideri de metrekareye göre mi bölünür?

Bölünmez. Yönetmeliğin 8. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca merkezî sıhhî sıcak su giderlerinin tamamı kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılır; sıcak suda metrekareye dayalı sabit pay yoktur.

Sayaç arızalanırsa o dairenin payı nasıl belirlenir?

Madde 11/1'e göre pay, o bağımsız bölümün daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya aynı dönemde diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak bina yöneticisi, yönetim kurulu, enerji yöneticisi veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketi tarafından belirlenir.

Daire dönem ortasında satılırsa fatura nasıl bölünür?

Madde 11/2'ye göre devir tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir. Ara okuma mümkün değilse paylaşım kullanım gün sayısına göre bölünür ve yine iki ayrı belge düzenlenir.

Yönetim planımızda arsa payına göre paylaşım yazıyor, geçerli mi?

Madde 14, yönetim planlarının ve sözleşmelerin bu yönetmeliğe aykırı hükümlerinin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirileceğini söyler. Dolayısıyla arsa payına dayalı ısınma paylaşımı hükmü yönetmelik karşısında geçerliliğini korumaz.

Ölçüm ekipmanının muayenesini takip etmek kimin görevi?

Madde 6/3'e göre ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonlarının düzenli yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur.

.